Köpekontrakt hus
En grundläggande princip inom svensk avtalsrätt är ”pacta sunt servanda” – avtal ska hållas. Normalt innebär det att även muntliga avtal är giltiga. För fastighetsöverlåtelser finns det dock särskilda formkrav. För att ett köpekontrakt skall vara bindande krävs bl.a. att avtalet undertecknats av både köpare och säljare. Dvs endast skriftliga avtal är giltiga vid fastighetsöverlåtelser.
Köpekontraktet
För ett bindande avtal krävs att man uppfyller formkraven i jordabalken 4:1:
uppgift om både säljare och köpare
en överlåtelseförklaring
uppgift om köpeobjektet
uppgift om köpesumma
undertecknande av både säljare och köpare
Saknas någon av dessa punkter så är köpet ogiltigt. Förutom dessa grundläggande formkrav tar man normalt upp ett antal andra punkter i köpekontraktet som:
datum för tillträde
handpenning
villkor om t.ex. finansiering, besiktning osv.
fastighetens skick
uppgifter om inteckningar pantbrev
rättigheter och belastningar
ansvar för skada, intäkter och kostnader
städning
överlämning av nycklar mm.
vad som skall ske om någon part bryter kontraktet
Vanliga bilagor
Vid upprättande av köpekontrakt finns det ofta bilagor för tydliggöra olika aspekter av köpet. Några vanliga bilagor är:
Depositionsavtal reglerar handpenningen
Objektsbeskrivning - beskriver försäljningsobjektet så att det är tydligare vad det är som säljs
Frågelista - i frågelistan redogör säljaren för de eventuella fel och brister som hen känner till
Ett registerutdrag från Lantmäteriet avseende aktuell fastighet
Handpenning
Har man anlitat en fastighetsmäklare sätter köparen normalt in handpenningen på mäklarens klientmedelskonto inom ca 5 arbetsdagar från att köpekontraktet skrivits under. Handpenningen hålls sedan hos fastighetsmäklaren tills dess att alla eventuella villkor för överlåtelsen är uppfyllda. När villkoren är uppfyllda betalar fastighetsmäklaren ut pengarna till säljaren.
Handpenningens syfte är att ge säljaren viss säkerhet för de fall denne skulle anse sig berättigad till skadestånd från köparen. Att en säljare inte kräver handpenning betyder inte att säljarens rätt att kräva skadestånd försvinner.
Vid en helt privat försäljning finns det ingen fastighetsmäklare inblandad. Säljare och köpare kan i detta fall själva komma överens om att en handpenning skall erläggas direkt till säljaren i samband med att kontrakt skrivs. Viktigt är dock att tydligt dokumentera vad som skall hända med handpenningen i olika situationer. T.ex. är det vanligt att ha med villkor om besiktning. Då avtalas oftast att handpenningen, helt eller delvis, skall betalas tillbaka till köparen om det framkommer fel som gör att köparen ej vill fullfölja köpet.
Kontraktsmallar för köp av fastighet
Skulle man bestämma sig för att använda en kontraktsmall så är vårt råd att använda en mall från en känd organisation. Dessutom är det viktigt att stämma av med köparens bank om de kommer att godkänna eventuella lån om man använt en kontraktsmall.
Skrivuppdrag
Skall du köpa eller sälja en fastighet och har du redan kommit överens med en motpart? Vill ni bara ha hjälp med kontrakten samt övrig formaila för att kunna slutföra affären på ett juridiskt korrekt sätt? Då kan en av våra mäklare hjälpa er med ett skrivuppdrag.
Läs mer om skrivuppdrag hus här
